Maklerprovision wer zahlt: Die aktuellen Regeln für Käufer, Verkäufer und Mieter

Du stehst kurz vor dem Notartermin oder hast gerade die Traumwohnung gefunden – und dann taucht die Frage auf: Wer zahlt eigentlich die Maklerprovision? Diese Unsicherheit kennt fast jeder, der zum ersten Mal eine Immobilie kauft, verkauft oder mietet. Die gute Nachricht: Seit einigen Jahren gibt es klare gesetzliche Regeln, die genau festlegen, wer welchen Anteil der Courtage übernimmt.

In diesem Artikel erfährst Du, wie die Kostenverteilung bei Kauf, Verkauf und Miete funktioniert, welche Ausnahmen es gibt und worauf Du bei Verhandlungen achten solltest. So gehst Du bestens vorbereitet in Dein nächstes Immobiliengeschäft.

Maklerprovision wer zahlt: Die Grundregel seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland ein neues Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf. Es betrifft den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Privatpersonen. Davor konnte der Verkäufer die komplette Provision auf den Käufer abwälzen, was oft für Frust sorgte.

Heute gilt: Beauftragt nur eine Partei den Makler, muss diese mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. In der Praxis bedeutet das meistens eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer. Beauftragen beide Seiten den Makler gemeinsam, können sie die Kosten frei untereinander aufteilen – solange keine Seite mehr als die Hälfte trägt, wenn die andere Seite weniger als die Hälfte zahlt.

Diese Regelung schützt vor allem Käufer, die früher oft die gesamte Provision allein stemmen mussten. Wenn Du also aktuell eine Hauskauf Checkliste durchgehst, solltest Du die Maklerkosten realistisch mit einkalkulieren, aber eben nicht mehr in voller Höhe.

Wie hoch ist die Maklerprovision überhaupt?

Bevor Du klären kannst, wer zahlt, solltest Du wissen, wie viel überhaupt anfällt. Die Maklerprovision beim Immobilienkauf liegt je nach Bundesland zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 Prozent.

In Bayern und Hamburg zahlst Du meist etwa 3,57 Prozent, während in Berlin oder Brandenburg schon mal über 7 Prozent fällig werden. Diese regionalen Unterschiede sind historisch gewachsen und nicht gesetzlich festgeschrieben – Du kannst die Höhe der Provision also grundsätzlich verhandeln.

Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro und einer Provision von 6 Prozent kommen schnell 24.000 Euro zusammen. Geteilt zwischen Käufer und Verkäufer sind das immerhin noch 12.000 Euro pro Seite. Diese Summe solltest Du unbedingt in Deine Baufinanzierung einplanen, da sie zusätzlich zum Kaufpreis anfällt.

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Käufer und Verkäufer: So funktioniert die Aufteilung genau

Die genaue Aufteilung hängt davon ab, wer den Makler ursprünglich beauftragt hat. Meistens ist das der Verkäufer, der den Makler mit der Vermarktung seiner Immobilie beauftragt. In diesem Fall greift das sogenannte Bestellerprinzip in abgeschwächter Form: Der Verkäufer muss dem Käufer nachweisen, dass er seinen Anteil bereits gezahlt hat, bevor der Käufer überhaupt zahlungspflichtig wird.

Diese Reihenfolge ist wichtig für Dich als Käufer. Du musst Deinen Anteil erst überweisen, wenn Dir der Verkäufer einen Zahlungsnachweis vorlegt. So kannst Du sicherstellen, dass nicht Du am Ende auf den Kosten sitzen bleibst, falls der Verkäufer seinen Teil nicht begleicht.

Beauftragt der Käufer den Makler selbst, etwa weil er über eine bestimmte Immobiliensuche gezielt Unterstützung wünscht, trägt er grundsätzlich die volle Provision allein. Das kommt vor, wenn Du selbst einen Makler mit der Objektsuche beauftragst, statt Dich auf ein bereits vom Verkäufer inseriertes Angebot zu bewerben.

Wenn Du überlegst, selbst einen Makler zu engagieren, lohnt sich vorab ein Blick auf unseren Beitrag zur Immobilienmakler Auswahl. Dort erfährst Du, worauf es bei einem guten Makler wirklich ankommt.

Ausnahmen: Wann die 50/50-Regel nicht gilt

Nicht jedes Immobiliengeschäft fällt unter das neue Gesetz. Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke und Immobilienkäufe durch Unternehmen sind ausgenommen. Hier gelten weiterhin die alten, frei verhandelbaren Regeln, bei denen theoretisch eine Seite die komplette Provision übernehmen kann.

Auch bei Zwangsversteigerungen greift die neue Regelung nicht. Genauso bleiben Verträge außen vor, die bereits vor dem Stichtag im Dezember 2020 geschlossen wurden. Wenn Du unsicher bist, ob Dein geplanter Kauf unter die Neuregelung fällt, lohnt sich eine kurze Nachfrage beim Notar oder direkt beim Makler.

Wichtig zu wissen: Die Regelung gilt ausschließlich für den Kauf von Wohnimmobilien durch Verbraucher. Investoren, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben und dabei gewerblich auftreten, fallen unter Umständen aus dem Schutzbereich heraus. Wer über den Kauf als Investment nachdenkt, findet in unserem Vergleich Immobilien vs. ETF weitere Denkanstöße zur passenden Anlagestrategie.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Als Verkäufer trägst Du in den meisten Fällen mindestens die Hälfte der Provision, wenn Du den Makler beauftragt hast. Das ist auch fair, denn schließlich profitierst Du von der professionellen Vermarktung, den Besichtigungsterminen und der Verhandlungsführung des Maklers.

Viele Verkäufer kalkulieren die Maklerprovision in ihren Verkaufspreis mit ein. Das ist grundsätzlich zulässig, solange der Preis am Ende noch marktgerecht bleibt. Übertreibst Du es hier, schreckst Du potenzielle Käufer ab und Deine Immobilie bleibt länger auf dem Markt stehen.

Bevor Du Deine Immobilie verkaufst, solltest Du Dir außerdem überlegen, welche vorbereitenden Maßnahmen sich lohnen. Unsere Hausverkauf Tipps zeigen Dir, wie Du mit der richtigen Vorbereitung einen besseren Preis erzielst und die Maklerkosten so relativ gesehen kleiner werden.

Maklerprovision bei der Wohnungsmiete: Das Bestellerprinzip

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt schon seit Juni 2015 eine klare Regel: das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision. In den allermeisten Fällen ist das der Vermieter, der einen Makler mit der Mietersuche betraut.

Für Dich als Mieter bedeutet das eine spürbare Entlastung. Du zahlst nur dann eine Provision, wenn Du selbst aktiv einen Makler beauftragst, um eine passende Wohnung zu finden. Suchst Du lediglich auf einem bereits vom Vermieter inserierten Angebot, entstehen für Dich keine Maklerkosten.

Diese Regel gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Erstvermietung oder eine Weitervermietung handelt. Solltest Du gerade auf Wohnungssuche sein, findest Du in unserem Leitfaden für Wohnungsmieten weitere hilfreiche Tipps rund um Budget, Besichtigung und Mietvertrag.

Häufige Fragen zur Maklerprovision – direkt beantwortet

Wer bezahlt die Maklerprovision beim Hauskauf, wenn beide Seiten den Makler beauftragt haben? In diesem Fall gilt die freie Aufteilung, solange keine Seite mehr als die Hälfte trägt, während die andere weniger zahlt. Häufig einigen sich beide Parteien einfach auf eine hälftige Teilung.

Kann ich als Käufer die Maklerprovision von der Steuer absetzen? Bei selbst genutzten Immobilien ist das normalerweise nicht möglich. Kaufst Du die Immobilie hingegen als Kapitalanlage und vermietest sie, kannst Du die Provision anteilig über die Abschreibung geltend machen.

Muss ich die Maklerprovision sofort bei Vertragsunterschrift zahlen? Nein. Die Zahlung wird meist erst mit dem Notartermin oder kurz danach fällig, abhängig davon, was im Maklervertrag vereinbart wurde.

Gibt es einen Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision? Ja. Bei der Innenprovision zahlt der Verkäufer den Makler direkt, bei der Außenprovision zahlt der Käufer. Seit der Gesetzesänderung spielt diese Unterscheidung bei privaten Wohnimmobilien praktisch keine Rolle mehr, da ohnehin beide Seiten beteiligt werden.

So sparst Du bei der Maklerprovision

Auch wenn die Provision gesetzlich geregelt ist, gibt es Spielraum. Verhandle die Provisionshöhe direkt mit dem Makler, bevor Du einen Vertrag unterschreibst. Gerade bei teureren Immobilien sind Makler oft bereit, mit der Prozentzahl herunterzugehen.

Ein Vergleich mehrerer Makler lohnt sich ebenfalls. Nicht jeder Anbieter verlangt die ortsübliche Höchstprovision, und die Leistung unterscheidet sich teils erheblich. Achte dabei nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die tatsächlich enthaltenen Leistungen wie professionelle Fotos, Exposé-Erstellung und Besichtigungsorganisation.

Für Vermieter kann sich außerdem ein professionelles Immobilienmanagement lohnen, das über die reine Vermittlung hinausgeht und langfristig für stabilere Erträge sorgt.

Fazit: Klare Regeln schaffen Sicherheit für alle Seiten

Die Frage, wer die Maklerprovision zahlt, ist heute deutlich klarer geregelt als noch vor einigen Jahren. Beim Immobilienkauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten in der Regel je zur Hälfte, bei der Vermietung zahlt meist der Vermieter. Diese Regeln schützen Dich als Käufer oder Mieter vor unfairen Kostenverteilungen und schaffen mehr Transparenz im gesamten Immobiliengeschäft.

Egal, ob Du gerade eine Immobilie kaufst, verkaufst oder eine neue Wohnung suchst: Mit anyhelpnow findest Du geprüfte Immobilienexperten, die Dich transparent über alle anfallenden Kosten informieren und Dich durch den gesamten Prozess begleiten. Wenn Du zusätzlich Deine Finanzierung planen möchtest, hilft Dir ein passender Finanzberater dabei, alle Nebenkosten inklusive der Maklerprovision realistisch in Dein Budget einzubauen.