Immobilienmakler Provision: Was Du 2026 wirklich zahlst

Du stehst kurz vor dem Hauskauf oder willst Deine Wohnung verkaufen. Dann taucht früher oder später eine Zahl auf, die viele überrascht: die Immobilienmakler Provision. Sie kann schnell mehrere Tausend Euro ausmachen. Viele wissen aber nicht genau, wer sie zahlen muss und wie hoch sie wirklich ausfällt.

Dieser Artikel bringt Klarheit. Du erfährst, wie die Maklerprovision berechnet wird, wer sie 2026 übernimmt und wo Du noch Verhandlungsspielraum hast.

Was ist die Immobilienmakler Provision eigentlich?

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die Bezahlung für die Arbeit des Maklers. Er sucht Käufer oder Mieter, organisiert Besichtigungen und begleitet Dich bis zum Vertragsabschluss.

Die Provision wird erst fällig, wenn der Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande kommt. Kommt kein Vertrag zustande, zahlst Du nichts. Das unterscheidet den Makler von vielen anderen Dienstleistern, die schon für ihren Aufwand bezahlt werden.

Die Höhe der Provision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt. Sie wird zwischen Makler und Auftraggeber frei vereinbart. In der Praxis haben sich aber regional übliche Sätze durchgesetzt.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf?

Beim Kauf einer Immobilie liegt die übliche Gesamtprovision meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, inklusive Mehrwertsteuer. Wie hoch die Provision genau ausfällt, hängt vom Bundesland ab.

In Bayern oder Baden-Württemberg sind 7,14 Prozent üblich. In Bremen und Niedersachsen liegt der Satz oft etwas niedriger. Diese Prozentsätze wirken erst mal abstrakt. Ein Beispiel macht es greifbar: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent zahlst Du als Käufer rund 12.495 Euro, also 3,57 Prozent.

Wenn Du gerade eine Checkliste für den Hauskauf durchgehst, solltest Du die Maklerkosten von Anfang an fest einplanen. Sie zählen zu den Kaufnebenkosten, genau wie Notar und Grunderwerbsteuer.

Wer zahlt die Provision seit der Reform 2020?

Seit Dezember 2020 gilt eine neue Regel für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Wenn ein Makler sowohl für Verkäufer als auch für Käufer tätig wird, müssen beide Seiten die Provision zu gleichen Teilen tragen. Der Käufer darf also höchstens die Hälfte übernehmen.

Vorher war es üblich, dass Käufer die komplette Provision alleine bezahlen. Diese Reform hat den Markt spürbar fairer gemacht. Verkäufer müssen sich seitdem an höhere Kosten gewöhnen, profitieren im Gegenzug aber oft von realistischeren Angebotspreisen.

Wichtig ist eine Ausnahme: Bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder wenn ein Unternehmen kauft, greift diese Regel nicht automatisch. Informiere Dich also vorab genau, welcher Fall bei Deinem Grundstückskauf zutrifft.

Provision bei Vermietung: Das Bestellerprinzip

Bei Mietwohnungen gilt eine andere, ältere Regel: das Bestellerprinzip. Es besagt, dass derjenige die Provision zahlt, der den Makler beauftragt hat. In den meisten Fällen ist das der Vermieter.

Die Höhe der Provision ist bei Vermietungen gesetzlich gedeckelt. Sie darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro sind das also einmalig etwa 2.380 Euro.

Als Mieter zahlst Du in der Regel gar nichts, außer Du beauftragst den Makler selbst mit einem Suchauftrag. Dann kann eine eigene Provision für Dich anfallen.

Kannst Du die Maklerprovision verhandeln?

Ja, die Provision ist grundsätzlich Verhandlungssache. Sie muss aber ortsüblich bleiben und die 50-50-Regel beim Kauf einhalten.

Statt stur um Prozentpunkte zu feilschen, lohnt sich oft ein anderer Ansatz. Sprich lieber über den Erfolg des Verkaufs. Frage nach dem Marketingkonzept, der Reichweite und wie realistisch der angepeilte Verkaufspreis ist. Ein guter Makler, der seinen Job ernst nimmt, ist diesen Verhandlungsspielraum oft wert.

Wenn Du überlegst, ganz auf einen Makler zu verzichten, solltest Du den Aufwand nicht unterschätzen. Besichtigungen, Vertragsverhandlungen und rechtliche Feinheiten kosten viel Zeit. Wer sich stattdessen professionell begleiten lässt, spart oft Nerven und vermeidet teure Fehler.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Das kommt darauf an, wofür Du die Immobilie nutzt. Kaufst Du zur Vermietung, kannst Du die Provision über die Abschreibung geltend machen. Sie erhöht die Bemessungsgrundlage für die sogenannte AfA und senkt so Deine Steuerlast über die Jahre.

Kaufst Du dagegen selbst zum Wohnen, kannst Du die Provision steuerlich nicht direkt absetzen. Anders sieht es bei Vermietern aus: Sie können die Maklerkosten für die Mietersuche in der Regel als Werbungskosten geltend machen. Mehr dazu findest Du auch in unserem Beitrag zum Thema Steuern als Hausbesitzer.

Wann musst Du gar keine Provision zahlen?

Es gibt einige Situationen, in denen keine Maklerprovision fällig wird. Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, entfällt der Anspruch komplett. Kaufst Du direkt vom Bauträger ohne Vermittlung eines externen Maklers, fällt oft ebenfalls keine Provision an.

Auch bei einem Verkauf innerhalb der Familie oder wenn Du die Immobilie ohne Makler direkt vom Eigentümer kaufst, sparst Du Dir diese Kosten. Genau deshalb informieren sich viele vorab, ob sich ein Immobilienkauf ohne Makler für sie überhaupt lohnt.

Wo Menschen online nach Antworten suchen

Viele Menschen googeln nicht "Maklerprovision Höhe", sondern stellen ganz konkrete Fragen. Hier findest Du direkte Antworten auf die häufigsten davon.

Muss ich als Käufer die volle Maklerprovision zahlen? Nein. Seit 2020 darfst Du beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Provision übernehmen, wenn der Makler auch für den Verkäufer tätig ist.

Wie finde ich heraus, wie viel Provision in meiner Region üblich ist? Frag einfach direkt bei mehreren Maklern in Deiner Region nach. Die Sätze unterscheiden sich je nach Bundesland teils deutlich.

Lohnt sich ein Makler trotz der Kosten? In den meisten Fällen ja. Ein erfahrener Makler kennt den lokalen Markt, erzielt oft einen besseren Preis und übernimmt viel organisatorischen Aufwand.

Wann genau muss ich die Provision bezahlen? Erst nach dem notariellen Kaufvertrag oder dem unterschriebenen Mietvertrag. Vorher schuldest Du dem Makler nichts.

Häufig gestellte Fragen zur Maklerprovision

Wie hoch ist die Maklerprovision maximal? In der Praxis liegt der marktübliche Höchstwert bei etwa 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es beim Kauf nicht, wohl aber bei der Vermietung.

Zahlt der Verkäufer oder der Käufer die Provision? Bei Doppeltätigkeit des Maklers teilen sich beide Seiten die Kosten zu gleichen Teilen. Beauftragt nur eine Partei den Makler, kann die Aufteilung abweichen.

Muss die Provisionsvereinbarung schriftlich festgehalten werden? Ja, bei Wohnimmobilien ist die Textform gesetzlich vorgeschrieben. Mündliche Absprachen reichen nicht aus.

Gilt das Bestellerprinzip auch beim Hauskauf? Nein, das klassische Bestellerprinzip gilt vollständig nur bei der Vermietung. Beim Kauf greift seit 2020 die hälftige Provisionsteilung.

Kann ich als Verkäufer die komplette Provision auf den Käufer abwälzen? Nein, das ist bei Wohnimmobilien seit der Reform nicht mehr zulässig. Beide Seiten müssen mindestens den gleichen Anteil tragen.

So gehst Du den nächsten Schritt sicher an

Egal ob Kauf, Verkauf oder Miete: Die Maklerprovision ist ein planbarer Kostenpunkt, wenn Du die Regeln kennst. Nimm Dir Zeit, verschiedene Makler zu vergleichen, und frag aktiv nach der genauen Kostenaufteilung, bevor Du unterschreibst.

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