AfA Immobilie Abschreibung: So senkst Du 2026 Deine Steuerlast

Stell Dir vor, Du zahlst jedes Jahr weniger Steuern, obwohl kein einziger Euro Deines Kontos dafür fließt. Genau das ermöglicht Dir die AfA Immobilie Abschreibung. Viele Vermieter kennen den Begriff, doch nur wenige nutzen ihn wirklich optimal aus.

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist eines der mächtigsten Werkzeuge für Immobilienbesitzer in Deutschland. Sie erkennt an, dass ein Gebäude über die Jahre an Substanz verliert – und lässt Dich diesen rechnerischen Wertverlust von Deiner Steuer absetzen. Das Beste daran: Der Marktwert Deiner Immobilie kann gleichzeitig steigen, während Du steuerlich abschreibst.

In diesem Ratgeber erfährst Du, wie die AfA für Immobilien 2026 genau funktioniert, welche Sätze für Dich gelten und wie Du das Maximum aus Deiner Abschreibung herausholst.

Was bedeutet AfA bei einer Immobilie genau?

AfA steht für "Absetzung für Abnutzung" und ist gesetzlich in § 7 des Einkommensteuergesetzes geregelt. Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Der Grundgedanke ist einfach. Ein Gebäude nutzt sich mit der Zeit ab, auch wenn Du es gut pflegst. Das Finanzamt erkennt diesen Substanzverzehr an und lässt Dich jedes Jahr einen festen Anteil Deiner Kaufkosten als Werbungskosten geltend machen.

Wichtig ist dabei eine zentrale Einschränkung: Nur das Gebäude selbst darfst Du abschreiben, nicht das Grundstück. Grund und Boden nutzen sich schließlich nicht ab und bleiben von der AfA ausgeschlossen. Deshalb musst Du bei jedem Immobilienkauf den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufteilen.

Die AfA kannst Du nur für Immobilien nutzen, die Du vermietest oder gewerblich verwendest. Selbst genutzte Wohnungen oder Häuser sind von der Abschreibung grundsätzlich ausgeschlossen.

Warum lohnt sich die Abschreibung für Vermieter?

Der finanzielle Effekt der AfA ist beachtlich. Nehmen wir ein Beispiel: Bei einer jährlichen Abschreibung von 6.000 Euro und einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent sparst Du rund 2.520 Euro Steuern – und das Jahr für Jahr, oft über Jahrzehnte hinweg.

Das Besondere an der AfA ist, dass sie Dein zu versteuerndes Einkommen mindert, ohne dass tatsächlich Geld Deinen Besitz verlässt. Du hast die Immobilie bereits bezahlt oder finanziert, doch steuerlich wird der Wertverlust erst über die Jahre verteilt geltend gemacht.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung kannst Du zudem mit anderen Einkünften wie Deinem Gehalt verrechnen. Entsteht durch die AfA ein steuerlicher Verlust bei der Vermietung, senkt das direkt Deine gesamte Steuerlast. Für viele Kapitalanleger macht genau dieser Effekt Immobilien so attraktiv im Vergleich zu anderen Anlageformen. Wenn Du überlegst, ob sich für Dich eher ETFs oder Fonds oder eine Immobilie als Kapitalanlage lohnen, spielt die AfA eine wichtige Rolle in der Rechnung.

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Welche AfA-Sätze gelten 2026 für Gebäude?

Der anzuwendende Abschreibungssatz hängt vom Baujahr Deiner Immobilie ab. Für die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gelten 2026 drei feste Sätze.

Bei einem Baujahr vor 1925 liegt der Satz bei 2,5 Prozent jährlich, was einer Nutzungsdauer von 40 Jahren entspricht. Wurde das Gebäude zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt, setzt Du 2 Prozent pro Jahr an, verteilt auf 50 Jahre. Für Neubauten mit Fertigstellung ab dem Jahr 2023 gilt ein erhöhter Satz von 3 Prozent jährlich, also eine Nutzungsdauer von 33,3 Jahren.

Ein Rechenbeispiel macht das greifbar: Eine Eigentumswohnung mit Baujahr 2010 und einem Gebäudeanteil von 240.000 Euro ergibt bei 2 Prozent AfA eine jährliche Abschreibung von 4.800 Euro. Diesen Betrag setzt Du Jahr für Jahr von Deinen Mieteinnahmen ab, bis die Bemessungsgrundlage aufgebraucht ist.

Entscheidend ist dabei das Fertigstellungsjahr des Gebäudes, nicht das Jahr Deines Kaufs. Kaufst Du 2026 ein Haus aus dem Jahr 1998, greift trotzdem der Satz von 2 Prozent und nicht der Neubau-Satz von 3 Prozent.

Degressive AfA und Sonderabschreibung für Neubauten

Seit Oktober 2023 gibt es zusätzlich zur linearen AfA eine degressive Abschreibung für neu errichtete Wohngebäude. Im ersten Jahr setzt Du 5 Prozent des Restbuchwerts ab, danach jährlich 5 Prozent vom verbleibenden Wert. Dieses Modell steht Dir befristet zur Verfügung, solange der Baubeginn vor dem 30. September 2029 liegt.

Der Vorteil zeigt sich vor allem in den ersten Jahren. Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro liegt die lineare AfA bei 9.000 Euro jährlich, während die degressive Variante im ersten Jahr auf 15.000 Euro kommt. Über zehn Jahre gerechnet liefert die degressive AfA rund 30.000 Euro mehr Abschreibung als die lineare Methode – ein deutlicher Vorteil für Neubau-Investoren.

Zusätzlich existiert die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für neue Mietwohnungen. Sie gilt für Bauanträge, die zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2029 gestellt wurden. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude den Energiestandard Effizienzhaus 40 mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG erfüllt.

Diese Sonderabschreibung erlaubt Dir zusätzlich zur linearen AfA weitere 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre. In Kombination ergibt sich eine Gesamtabschreibung von bis zu 8 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren. Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil sind das 24.000 Euro AfA im Jahr – eine spürbare Steuerersparnis für alle, die in energieeffiziente Neubauten investieren.

Wie berechnest Du die Bemessungsgrundlage richtig?

Die Basis für Deine Abschreibung bildet nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur der Gebäudeanteil. Zusätzlich zum reinen Gebäudekaufpreis darfst Du anteilige Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision einbeziehen.

Nicht in die Bemessungsgrundlage gehören dagegen der Grundstückskaufpreis, Finanzierungskosten, bewegliche Einrichtungsgegenstände sowie Erschließungskosten für das Grundstück. In der Praxis entfallen typischerweise 15 bis 40 Prozent des Gesamtkaufpreises auf den Grundstücksanteil. Je kleiner dieser Anteil ausfällt, desto höher wird Deine Bemessungsgrundlage – und damit auch Deine jährliche Steuerersparnis.

Für diese Aufteilung lohnt sich oft ein Gutachten oder eine fundierte Berechnung, denn das Finanzamt akzeptiert nicht jede pauschale Schätzung. Wenn Du beim Kauf einer Wohnung noch unsicher bist, wie Du diese Aufteilung sauber vornimmst, lohnt sich vorab ein Blick in unseren Ratgeber, wenn Du eine Eigentumswohnung kaufst.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft den Zeitpunkt der ersten Abschreibung. Im Jahr des Kaufs oder Verkaufs wird die AfA nur monatsanteilig gewährt, also mit einem Zwölftel pro angefangenem Monat. Gehen Nutzen und Lasten beispielsweise erst zum 1. Juli über, kannst Du für dieses Jahr nur sechs Monate ansetzen.

AfA für Kapitalgesellschaften und Selbstständige

Nicht nur Privatpersonen können ihre Immobilie abschreiben. Auch Kapitalgesellschaften wie eine GmbH profitieren von der AfA. Die Abschreibung mindert dann den steuerlichen Gewinn, der der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer unterliegt.

Für Selbstständige, die eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen oder betrieblich einsetzen, gelten grundsätzlich dieselben AfA-Sätze wie für Privatpersonen. Die Wahl der richtigen Abschreibungsmethode und eine korrekte Kaufpreisaufteilung sollten aber immer mit einem Steuerberater abgestimmt werden, denn hier lassen sich schnell vierstellige Beträge verschenken oder es drohen Korrekturen durch das Finanzamt.

Wenn Du überlegst, wie eine vermietete Immobilie in Deine langfristige Finanzstrategie passt, macht es Sinn, das Thema breiter zu betrachten. Neben der reinen AfA-Berechnung solltest Du auch Immobilieninvestition Strategien kennen, die über die Steuervorteile hinausgehen und Deine Rendite langfristig absichern.

Häufig gestellte Fragen zur AfA bei Immobilien

Kann ich meine selbstgenutzte Wohnung auch abschreiben? Nein, die AfA gilt grundsätzlich nur für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien. Bei Eigennutzung entfällt die Einkünfteerzielungsabsicht, die für die Abschreibung erforderlich ist. Eine Ausnahme bilden denkmalgeschützte Immobilien, bei denen bestimmte Modernisierungskosten auch bei Eigennutzung absetzbar sind.

Wie finde ich heraus, welcher AfA-Satz für meine Immobilie gilt? Entscheidend ist ausschließlich das Baujahr, also der Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes. Vor 1925 gelten 2,5 Prozent, zwischen 1925 und 2022 gelten 2 Prozent, ab 2023 gelten 3 Prozent jährlich.

Muss ich die AfA jedes Jahr neu beantragen? Nein, einmal korrekt in der Steuererklärung angesetzt, läuft die AfA automatisch über die gesamte Nutzungsdauer weiter. Du solltest sie jedoch jedes Jahr in Deiner Anlage V eintragen.

Was passiert mit der AfA, wenn ich die Immobilie verkaufe? Beim Verkauf endet die Abschreibung für Dich zum Zeitpunkt des Nutzen-Lasten-Übergangs. Der neue Eigentümer beginnt in der Regel mit einer neuen Bemessungsgrundlage auf Basis seines eigenen Kaufpreises.

Lohnt sich die degressive AfA immer mehr als die lineare? Nicht zwingend. Die degressive AfA bringt in den ersten Jahren höhere Beträge, in späteren Jahren fällt sie jedoch unter die lineare Abschreibung. Wer langfristig plant, sollte beide Modelle durchrechnen und mit einem Steuerberater die für die eigene Situation passende Variante wählen.

Wo bekomme ich Hilfe bei komplexen AfA-Fragen?

Viele fragen sich: Wo finde ich jemanden, der mir bei der Berechnung meiner AfA und der optimalen Steuerstrategie für meine Immobilie hilft? Die Antwort liegt meist in der Kombination aus Steuerberater und unabhängiger Finanzberatung, denn beide Perspektiven ergänzen sich.

Eine andere häufige Frage lautet: Wie finde ich heraus, ob sich der Kauf einer weiteren Immobilie steuerlich für mich lohnt? Hier hilft ein Blick auf die Gesamtsituation – Deine aktuelle Steuerlast, Deinen Finanzierungsspielraum und Deine langfristigen Anlageziele. Genau an diesem Punkt setzt eine professionelle Finanzierungsberatung an.

Professionelle Unterstützung für Deine Immobilie finden

Die AfA Immobilie Abschreibung ist ein wertvolles Werkzeug, doch die praktische Umsetzung erfordert Sorgfalt bei der Kaufpreisaufteilung, der Wahl der richtigen Methode und der laufenden Dokumentation. Fehler können Dich hier schnell mehrere tausend Euro kosten.

Mit anyhelpnow findest Du kompetente Finanzberater, die Dich bei der optimalen steuerlichen Gestaltung Deiner Immobilie unterstützen und gemeinsam mit Dir Deine langfristige Anlagestrategie durchdenken. Wenn Du gerade erst planst, eine Immobilie zu kaufen, hilft Dir außerdem eine professionelle Finanzierungsberatung, von Anfang an die richtigen Weichen zu stellen.

Auch rund um bestehendes Eigentum lohnt sich professionelle Beratung. Über unsere Plattform findest Du außerdem Experten im Bereich Versicherungen, die Deine Immobilie zusätzlich absichern, sowie Ansprechpartner im Bereich Immobilien für alle weiteren Fragen rund um Kauf, Verwaltung und Wertsteigerung Deiner Kapitalanlage.

Dein Weg zur optimalen Immobilien-Abschreibung

Die AfA Immobilie Abschreibung ist kein kompliziertes Steuerdetail, sondern ein handfester finanzieller Vorteil für jeden Vermieter. Mit dem richtigen Verständnis der Sätze, einer sauberen Kaufpreisaufteilung und der passenden Abschreibungsmethode sparst Du über Jahre hinweg spürbare Summen.

Denke daran: Die AfA beginnt bereits mit einer durchdachten Vorbereitung beim Kauf. Wer sich frühzeitig mit dem Grundstückskauf Ablauf und einer vollständigen Hauskauf Checkliste beschäftigt, legt automatisch den Grundstein für eine saubere und maximale Abschreibung.

Nutze außerdem alle weiteren Steuervorteile, die Dir als Immobilieneigentümer zustehen. Neben der AfA gibt es noch zahlreiche weitere Möglichkeiten, wie Du als Hausbesitzer Steuern absetzt – von Handwerkerkosten bis zu energetischen Sanierungen. Wer diese Bausteine klug kombiniert, holt jedes Jahr das Maximum aus seiner Immobilie heraus, sowohl finanziell als auch steuerlich.